BAいっぺよの人生ラボ

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組合運営の裏側を元マンション管理会社が教える

 

どうも。
今はビューティーアドバイザーとして無店舗フランチャイズのオーナーをしておりますが、昔はマンションの管理会社で仕事していたこともある、いっぺよです。
 
ここ最近は、世帯収入の減少や支出の増加によって、憧れの一戸建てマイホームに手を出す人が減っているようですね。それに伴ってか、マンションの購入率も年々減少気味だそうな。
「高層マンションが立ち並ぶ福岡空港近く高層マンションが立ち並ぶ福岡空港近く」のフリー写真素材を拡大
 
しかし、マンションに住んでいる人がいる限り無くならないのがマンション管理組合です。
この組合運営のノウハウをご存知でない方のために、元マンション管理会社目線で解説します。
細かいことを言い出すと法律的な話になりますのでざっくりお話ししますね( ^ ^ )
 
 

管理会社とは

「一歩先には東京の高層夜景一歩先には東京の高層夜景」のフリー写真素材を拡大
マンションの管理組合というのは、区分所有者(部屋を買ったオーナー)の集まりです。
なので、マンションがある限り管理組合は無くならないのです。
ですが、そうは言っても管理においては素人集団。
建物の修繕植栽の手入れマナー管理マンションの規約の整備、これらを含めた会合の運営などは普通できませんよね。
 
そこで登場するのがマンション管理会社。
管理組合と業務委託契約を結び、共用部分(お部屋以外の部分)を管理します。
 

定期総会

国会議事堂正面国会議事堂正面
管理会社は、自分達の建物でもないものを何に則って管理しているのか?
一つは業務委託契約
そりゃそうですね、契約ですから笑
 
もう一つはマンション管理組合の定期総会で決議された決議事項です。
この定期総会の決議事項を1年かけて実行していくわけです。
 
例えば、、、
  • 予算案通りの支出
  • 予算内で行う修繕工事
  • 定期的な管理費修繕積立金の見直し
  • プラスαの提案
これが主なところです。
話は逸れますが、管理組合は営利団体ではないので管理組合の預金を運用することは管理組合の本質からズレます。
とにかく予算内で、とにかく波風立てずに運営を行うのです。
基本的に積極果敢な運営をする必要などないのです。
 

理事会

「決裁権が誰にもない決裁権が誰にもない」[モデル:Max_Ezaki OZPA Lala シマヅ]のフリー写真素材を拡大
定期総会で決められた事項は、年間通して開催される理事会で実行していきます。
理事会のメンバーは下記の通りで、マンション内を輪番制で回すところが多いです。
理事会メンバーになると仕事が多いし、基本的に土日に駆り出されるので嫌々就任される方が多いのも事実。
ですが、これもマンション管理会社が運営サポートします。
 

理事長

理事会決議の決定権を任されます。
リーダーです。
 

副理事長

補佐です。
ほとんどの管理組合において、副理事長は仕事が軽いです。
理事長が出席し続けている限り笑
 

理事

特別な肩書きがない理事会メンバーです。
副理事長の次ぐらいに楽ですね。
 

監事

年間の決算書類をすべて確認する仕事が、年1回あります。
その時は大変だと思います。
ですが、理事会とは別個の監査役なので理事会への出席義務はないです。
 

委員会

その他、理事会メンバーでは決議しきれないような話題てんこもりの大きな工事なんかは、諮問機関として修繕委員会なんかを立ち上げている組合もあります。
マンションに一人か二人いるんですよね。建設関係に明るい居住者が。
そういう人には声がかかりますし、立候補してもOKです。
 

管理会社との付き合い方

ワイシャツの袖をまくりながらドヤ顔をする会計士ワイシャツの袖をまくりながらドヤ顔をする会計士 [モデル:大川竜弥]
◇マンションの管理は素人ではできないので管理会社に任せる
◇理事会も当然素人の集まりなので管理会社がサポートする
 
ここまでOKですか?
 
そしたら、本題の管理会社との付き合い方です。
結論から言います。
仲良くやっていくのがベストです。
 

管理会社の本音

「防波堤にMacBook Airを置き、打ち合わせをするノマドファイター防波堤にMacBook Airを置き、打ち合わせをするノマドファイター」[モデル:大川竜弥]のフリー写真素材を拡大
現場で動き回るのは管理会社の運営担当です。
この運営担当者のレベルによって管理の良し悪しが決まります。
運営担当者もピンキリです。
管理会社の規模が大きいからといって質のいい運営担当者が来るとも限りません。
こればっかりは運です。
 
大手でいうと、
日●●ウズイングは、管理がガサツ。
大京ア●テ●ージや東急コ●●ニティーは、管理委託費と現場の管理の質が割に合わない。
 
なんて噂もちらほら。
ちらほらではないですね。
本当にそうだと思います。
 
しかし、管理組合の方々にはこれだけ分かってから管理会社を叩いてもらいたい
管理会社はブラック企業です。
 
・漏水や騒音など日々の緊急対応
・悪質なクレーマー
・人生の暇つぶしに管理会社を使う老害居住者
・管理会社に雇われている管理員の相手
・週末にもらう理事会からの宿題
 
これを担当物件数分(だいたい15棟〜20棟)こなしています。
ん?休日は?
休みなんてないんじゃないですかね。
だって週末は15棟分の理事会や総会がありますしね。
午前午後半休が取れればホワイト企業な方ではないでしょうか。
 
管理会社の激務っぷりは頭に入れた上で、工事費や管理委託費などの抑えるべきところを外さないことが重要です。
 
運営担当をいじめても何もいいことはありません。
担当者の疲弊は、自分のマンションに返ってきます。
 
 

管理会社への対策

「【み】みんないいって言うんだけど、ぼくはちょっとねぇ【み】みんないいって言うんだけど、ぼくはちょっとねぇ」[モデル:大川竜弥 Lala OZPA]のフリー写真素材を拡大
とは言っても、管理会社の肩を持つつもりはありません。
活用できる部分は活用しましょう。

運営担当者には適度に睨みを利かせる

現場で動くのは運営担当者です。
この運営担当者を甘やかしてもいいことは一つもありません。
頼み事の期限は守らせましょう。
私の元同僚がそんな感じでしたが、理事会ではうまいこと言って立ち回る運営担当者もいますので追及すべきです。
 

定期的に運営担当の上司を呼んでおく

「大事な予定をすっぽかしてしまった部長の表情大事な予定をすっぽかしてしまった部長の表情」[モデル:よたか]のフリー写真素材を拡大
基本的には週明けに、前週末の理事会や定期総会の報告会議がありますので、そこで話題にならないマンションは上司も気に留めません。
上司が当該管理組合を気に留めるということは、管理組合から業務委託契約を解約されないようにアンテナを張っているのとイコールです。
管理が手厚くなりますし、下手に管理委託費を値上げされずに済みます
 

マンション内で権力のある人を管理会社に取り込ませない

大物感漂う風貌のトラ猫大物感漂う風貌のトラ猫
管理会社が真っ先に捉えるポイントは、マンション居住者の中で誰が一番権力があるかです。
マンション内でリーダー格の居住者が管理会社に取り込まれてしまうとどうなるか。
重要な決議を、リーダー的存在の居住者が、お情けで通してしまう可能性があります。
 
とは言っても、自分の住んでいるマンションです。
管理会社任せにせず、重要なポイントは運営担当者をつつきましょう。
つつき方としては、個人でつつかずに、居住者である程度集団を作っておきましょう。
個人で行くと専門用語で言いくるめられます。

まとめ

マンション管理をうまく運営するコツは
  • 管理会社と対立しない
  • 運営担当者には適度に睨みを利かせる
  • 管理会社の激務っぷりは頭に入れておく

 

マンションに住まう皆様、これからマンション購入をご検討の方、参考になりましたでしょうか?

 

ではでは!

 

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